Değerli okurlarım
Türkiye’de bir konut krizi yok, Türkiye’de dar ve orta gelirli ailelerin derin bir barınma krizi var. Yani sorun tamamen sınıfsal! Dar gelirli ailelerin konut ihtiyacı bu serbest piyasa koşullarında karşılanamıyor.
Dar gelirli ve orta sınıf aileler için yaratıcı yeni çözümlere ihtiyaçları var.
Ülkemizin neredeyse yarısı asgari ücrete çalıştığını biliyoruz, bu ailelerin aylık %20’ lik bir dilimi barınmaya ayırması lazım fakat günümüzde %80’ ini barınmaya ayırmak zorunda kalıyor. Bu şartlarda asgari ücretle ev sahibi olmak da kiraya ev bulmak da, bu şartlarda yaşamak da imkânsızlaşıyor. Tam da bu nedenle ortada çözülmesi gereken büyük bir konut krizi var.
12.10.2023 tarihinde yine bu köşede yazdığım, “BARINMA SORUNU “adlı yazımda iç göç ve dış göç kaynaklı konut krizinden ve çözümlerinden bahsetmiştim, o yazıyı okumanızı tavsiye ediyorum.
Bu iki köşe yazımda da sorunların tespiti ve çözümleriyle birlikte ele aldım. Sizlerde fikirlerinizi, düşüncelerinizi alttaki yorum bölümüne yazarsanız birlikte gelecek adına daha anlamlı ve yaşanabilir bir ülke bırakmış oluruz.
Değerli okurlarım
Şimdi biraz geçmişe gidelim ve bu tür sorunları geçmişte ülkemiz nasıl çözmüş, şimdi neden çözemiyor biraz da bunları inceleyelim.
Konut konusunda geçmişte çözüm için ilk örneğini Emlak Bankası’nda görüyoruz.
Cumhuriyet yoksul ve yetimleri ev sahibi yapmak için kuruluşundan 3 yıl sonra özel bir banka kuruyor. Bu banka 1950 yılına kadar Türkiye Cumhuriyeti’nde üretilen konutların yüzde 30’una imza atıyor. 1947- 1989 yılları arasında her sene ortalama 11.500 konut bu banka tarafından üretiliyor. Bu toplamda neredeyse yarım milyon konuta denk geliyor.
2002 senesine geldiğimizde bir zamanlar adında yetimler olan kurum Emlak GYO adıyla yatırım ortaklığına dönüştü. Bu dönüşümün ardından kurumun temel işlevi, kamunun tasarrufundaki arsalarda özel sektörle hâsılat paylaşımı yaparak konut üretmek oldu. O tarih den bugüne 132.000 adet konut üretildi ama bu konutları eskilerden ayıran bir özelliği var o da Emlak GYO lüks konut üreten bir şirket oldu. Kuruluş amacı yoksul ve kimsesizlere ev kurmaktı ama gördüğünüz gibi gelinen noktada kurum artık varlıklı kesime rant fırsatı sunmak için lüks konut üretiyor.
Bugün yaşadığımız konut krizinde TOKİ ‘nin de payı çok büyük. Bugün TOKİ 2002 yılından itibaren Türkiye genelinde 1,2 milyon konutu müteahhitlerle birlikte yapmakla övünüyor. TOKİ’nin 2002- 2020 arasında üretilmiş toplam konutlar içindeki payı yalnızca yüzde 8,4 . Oysa aynı TOKİ 1984- 2002 arasında ülkedeki toplam konut üretiminde payı yüzde 20’sini omuzlamış, 1,12 milyon konutun üretimini sunduğu kredilerle finanse edebilmişti.
Şimdiye baktığımızda dar gelirliler için ürettiği konut oranı yüzde 17’ geri kalanı ise üst gelirlilere üretmeye devam ediyor.
Benzer şekilde birçok belediyenin dar ve orta gelirliler için kurduğu İstanbul’daki KİPTAŞ tarzı kamu kuruluşları da zamanla asli görevinden uzaklaşıp orta ve üst gelire konut üretir duruma geldiler.
Çözüm; ülkemizde konut krizini giderecek ilk adım Emlak Bankası’nın yeniden kuruluş amacına geri dönmesi ve ‘’kimsesizlere ‘’ konut fonu sağlamasıdır.
İkinci adımı ise yukarıda bahsettiğim TOKİ olmak üzere kamu müteahhitlik firmalarının, yeniden asli kuruluş amacına geri dönmesini ve sabit gelirlilere konut üretmesini sağlamaktır. Merkezi hükümet ve belediyelerin sosyal konut üretiminde ana rolü üstlenmesi büyük bir açığı kapatacaktır, ancak bu yeterli değil. Lüks konut üreten özel sektörün de dar gelirliler için konut üretmesi, belli bir sistem içinde zorunluluk olarak dayatılmalıdır.
Kamusal kaynakların konut fonu ve üretimine aktarılması, sorunu ciddi oranda çözecektir. Ancak Türkiye’de giderek artan lüks konut üretimini frenlemek için lüks konutlara ek emlak vergisi getirmek gerekiyor. Evin değeriyle orantılı olarak yapılan vergi, piyasa ortalamasının üstündeki konutlara sahip olmanın kamusal yükünü gidermek ve dar gelirlilere fon oluşturmak için kullanılacak bu ek vergi sayesinde lüks konut talebi frenlenmiş olacak ve elde edilen ek fonlar asıl ihtiyaç sahiplerine aktarılacak. Deprem vergisinde bu uygulamaya kurumsal olarak doğru bir şekilde başlandı ama maalesef uygulamada toplanan o ek vergi amacı dışında kullanıldı. O nedenle konudan sapmamak için sadece şunu hatırlatıyorum: Dünyanın en ideal tekil çözümlerini de bulsanız, eğer sistemin tamamı kurallar dahilinde adil ve şeffaf değilse, hesap verebilir bir uygulama yoksa, bütün yaratıcı çözümler boşa çıkar.
Adaletin olmadığı, kanunların herkes için eşit olarak uygulanmadığı ortam rantı, yani haksız kazancı doğuruyor. Haksız kazanç da tüm halkı sefalete sürüklemekle kalmıyor, ülkeyi yaşanmaz kılıyor. Yapmamız gereken, yeniden planlı kalkınmaya dönmeden önce, ahlaklı, halkını düşünen, rant için vatandaşlarını sefalete sürüklemeyecek yöneticiler seçmek gerekiyor.
Eğitimci -Yazar
Soner Atabek